有段子调侃在2015年最发家的几大投资。第一，北京买房，第二上海买房，第三深圳买房，第四厦门买房......

然而值得关注的是，在房价飙升的同时，人们对于中国房地产不健康的担忧也一直是存在的。

中国的房地产究竟出现了什么样的问题？

去库存这样的政策调控有没有打中要害？

本期演讲嘉宾从供给侧改革的方向来为我们解答

田桐与嘉宾贾康合影

贾康 华夏新供给经济学研究院首任院长，曾长期担任财政部财政科学研究所所长

中国本土供给端的问题出在哪里？

因缺乏制度保障而无法形成公信力

这一次将从从供给侧的方面来谈中国房地产。谈到供给侧，举个例子，中国游客在日本出关的时候购物，买的都是电饭煲、马桶盖、陶瓷刀等。这其实是因为我们的供给端出了问题，导致大量的中国游客跑到国外去买这些商品带回来。

最开始，很多人认为是中国本土的马桶盖生产技术、工艺不过关，但通过具体信息分析后发现这个判断并不对。在日本买回的马桶盖原产地是国内杭州附近。我们本土并不缺少生产出让用户满意的马桶盖的技术、能力和工艺制造的水平。问题在于，马桶盖在中国生产出来以后，无法形成应有的公信力，而让老百姓愿意出手购买。

中国游客在日本抢购马桶盖等

“限购限贷”还是“鼓励购买”？

打摆子式的政策调节治标不治本

中国房地产现在的政策是楼市去库存。去库存从字面上理解，就是库存多了要促进销售减少库存，但关键是去哪儿的库存。这一段时间的楼市房市，如果从一线城市，还有一部分迅速热起来的二线城市来看，库存都吃光了，并不是去库存的问题，而是赶快增加有效供给的问题。这又回到了供需之间对应的概念，我们的有效供给要怎样符合社会需要，才能够在经济社会生活中间使供需的互动达到比较健康的平衡。

政策的供给没有区别对待，本来是冰火两重天的格局。开始它只注意了冰的一边儿，后来又一下子转到火的一边。这样打摆子似的政策调控是由于它的有效供给不足引起的，另外这个政策的有效供给还必须匹配制度的有效供给，才能够从治标到治本打通。标本兼治，寻求治本为上。

全国一二三四线60城存销比走势

2014年曾经在社会上引起高度关注的房地产市场的回调，主要以不断发布的70个主要城镇区域的价位来表现。在房地产市场总体有回调特征的同时也有悲观的评价，认为出现了一去不回的拐点，甚至有人说跟着的是崩盘。当时我们作为研究者就明确表示了不同的意见，这样的一个回调跟着的应该是分化。

很快就在一线城市得到印证，比如北京五环之内的商品房生成价位的抗跌能力其实是相当高的，只看到了一些变相降价，都没有一例明码标价的这样的案例发生。而到了2015年十一长假后，北京总体来说成交量开始放大，一些楼盘出售的价格不只是稳，还开始往上调。

近两年我国一二三四线代表城市住宅销售价格指数变化情况

随之而来的是它的传染效应。从这个曲线图中可以看出，到了2016年的下半年，杭州原来很多人担心它去库存压力巨大，没想到形势陡然转变，大家争相出手购房，热度迅速上升，从价位就表现了明显的非常陡峭的上升曲线。在这个热度急剧上升的过程中，引出了方方面面的社会焦虑。我们如果注意一下合肥、厦门，还有珠海等等，这种案例很多，所以才引出了9•30新政之说。

十一长假之前，地方政府纷纷摆出严格限贷、限购的新调整姿态，这项措施的实行明显地影响了市场预期，导致原来想跟进购房的人突然收手。他们并不需要在自己所在的城市，从自己原来的交易对象方面再等待更明确的信息，就已经看到整个政策环境里明显趋同的降温调整了。

大家在买涨不买落的从众心理的明显影响之下，一起转入观望。可以说这一轮的降温调整见效了，但是这次调整在政策上有什么切实的进步吗？

从研究者的角度来看，对它的评价不高，这轮调整实际上是延续了前面已有多年的，针对市场轨政策调节的从一个极端走到另外一个极端，打摆子式的，有些人称为“过山车式”的调整过程。

这种政策层面的调整，确实有它救急的意义和必要性，但是总体来说是在治标的层次。如果把整个十几年的过程放在一起做个简要总结，已经有多轮的这样的打摆子式的两个极端之间的来回的变化。据统计，变化的时间周期大概是15个月。

如果说十几年来按照15个月一次的打摆子周期来做调控，那么市场低迷的时候大家不满意，有社会焦虑，市场高涨的时候同样不满意，有社会焦虑。怎样改变这样的状态就是问题了。收入夹心层是最明显的，他不得不啃老、借钱，以及通过按揭的配套去争夺商品房市场的低端的供给。争到手以后，很多人还是说，我在做房奴我很痛苦。

房地产业支柱产业作用的发挥，不是天然就是健康状态的，必须标本兼治，形成合理的制度供给和政策供给。

房地产制度优化的客观条件

中国巨大的城镇化发展空间

中国城镇化发展趋势图

谈到治本之策，就要总结相关的经验教训，实质性地推进和房地产相关的制度建设，首先解决制度框架方面优化，而能够提供有效制度供给的问题。

首先，我们考虑中国的房地产优化的制度建设和政策调节的问题，是面对着有中国巨大的城镇化发展空间这样一个客观条件的。

如果按照五中全会所强调的户籍人口的城镇化率来做计算，中国的城镇化的真实水平是40%。一般来说，国际经验认为需要走到70%的高位，经济体的城镇化过程才会转入低频发展阶段，而在70%之前的几十个点里边正是高速发展阶段。

这个高速发展阶段伴随的是中国这个拥有接近14亿人口的，世界人口规模最大的发展中经济体，要弥合二元经济。弥合二元经济的过程跟着的是未来几十年还有4亿人要从农村转入城市成为市民。一轮一轮的建成区的扩大，基础设施的建设和升级换代，跟房地产和不动产概念下所有的建设事项息息相关，不断地形成社会需求，这些需求在整个的市场环境里得到有效供给作为回应，形成一个经济循环。这必然带来房地产业这个产业它的国民经济支柱产业作用的一种认识，客观地反映了我们所说巨大发展空间。

但是，房地产业支柱产业作用的发挥，不是天然就是健康状态。要让它能够比较健康地发挥作用，减少实际生活中间可能产生的不健康因素，就必须回到前面的标本兼治，形成合理的制度供给和政策供给这个命题上。

以重庆为例考察四方面制度改革

土地、住房、投融资、税收改革

在中国解决制度供给的问题就是改革的问题，我认为要至少提到4个概念：土地制度、住房制度、投融资制度、税收制度。

我们简单地把这几个制度结合着重庆案例做一些粗线条的考察。重庆作为直辖市，中心城市的定位明显。在其他各个区域的楼市已经表现出种种问题时，它却相对平静，没有其他城市所感受到的房价迅速上升的压力。那么具体考察一下，我前面说的四个制度在重庆前行的改革过程中已经形成了一些值得进一步分析的初步经验。

土地制度

土地制度方面，重庆比较早注意到扩大建成区，城乡结合部要有新的地皮可用，它按照占补平衡前提之下的地票制度来做改革实验。所谓地票制，简单来说就是农民进城务工，老家闲置、废弃的房屋宅基地增多，选些复垦为耕地。根据“增减挂钩、耕地占补平衡”的原则，耕地增加了，城市建设用地也能增加。老乡拿着“地票”进入市场公开交易，得到收益，城里土地增加了供给，开发商也拿到了城市建设用地指标，大家各得其所，共享农村的建设用地“移动”到城区所带来的土地增值收益。

住房制度

土地解决了房地产不可缺少的前置条件问题，跟着的房地产制度是什么呢？这些地皮开发的过程中间非常明确的，要有总体上要掌握的，35%-40%的社会成员在土地开发之后对应上提供的保障房而不是商品房。

那么低收入阶层和收入夹心层首先是靠土地开发过程中间按照房地产概念生成的保障房的有效供给，解决他们住有所居的问题。那么剩下的中产阶级以上的社会成员，当然就可以更从容地按照他们的支付能力，到商品房市场上去挑选自己的购买对象。整个商品房市场就没有别的地方，那样的收入夹心层不得不通过啃老，通过自己加上一些东挪西借的资金的筹集，以及通过按揭的配套去争夺商品房市场的低端的供给的问题。

而到了重庆，这一部分收入夹心层首先是进入如保障房和共有产权房中，得到住有所居的条件，而同时就使商品房市场减少了一个靠近低端的，一种在实际生活里最容易触发矛盾的组成部分。商品房市场总体来说就变成了中产阶级以上，有支付能力的人群相对从容地完成交易的一个市场环境。

投融资制度

讲到住房制度必须在双轨统筹方面做得像模像样，跟着的是投融资制度这一非常关键的配套条件。重庆在投融资方面做了一系列创新，我们称为开发性金融或政策性金融。它和我们所说的商业性金融，形成一个配套的体系，实际上也是金融方面的双轨制。政府有意地通过所谓“八大投”、通过公司注册的市场主体，更有效贯彻自己通盘发展战略的机制，把投融资的运行处理为一个有政策性资金为后盾，但同时政策性资金可以市场化运作，专业化管理，杠杆式放大的支持机制。

投融资支持机制的不断创新有效地支持了源源不断的保障房的建设，支持了源源不断的和我们住房宜居城市匹配的整个城市区域的基础设施建设，包括所有的公用事业，上下水，集中供热，供暖等。

税收制度

此外，重庆还实行了一个敢为天下先的重要税收制度改革。前些年重庆和上海在全国率先启动了房产税的试点，这项房产税和房地产市场的运行关系密切。重庆的房产税试点方案虽然总体来说也是柔性切入，但是比上海做得更激进一些。上海首先从增量开始，而重庆是涉及到了存量。它的存量首先锁定了辖区之内几千套所谓花园洋房。

它也有前面的扣除，100多平米扣掉了以后才给你计税，这样一来社会成员也好接受。柔性切入之后它对于整个市场的预期所产生的影响 当然要匹配上 在这个存量的税赋做调节，引导相关的市场预期的同时还有增量 和上海就大同小异，增量里面它也区分。高端和一般水平 要加上税收的调节。

重庆是把存量增量一起做了房产税的调节，它后来引出的，就是在市场上总体的预期是更趋向于沉稳。那种原来的泡沫化的炒作的力量则得到了抑制。政府钱从哪里来，用到哪里去，在房产税这个概念之下就必须和民众充分地互动。

房产税改革是否有必要？

意义重大 正面效应显著

房地产稅改革的必要性是非常清楚的，分为四个方面。

一、它有助于房地产产业以后的健康发展，更好地抑制泡沫。总体来说它不会改变中国城镇化高速发展阶段市场轨上的成交均价的上扬曲线的基本模样，但是会使曲线走得更低平，斜率更低，特别是避免那种大起大落，减少这种打摆子式极端表现。

二、房地产税的改革有助于配合中央所强调的优化再分配。它的调节对象要落在高端为主的阶层，即有多套房，住豪宅的，有支付能力的社会成员，先富起来的阶层，给国库多做一些贡献。客观上能优化我们整个社会里边收入分配的格局，引导以后我们不动产的配置，减少两极分化。

三、房地产税有助于优化中国的财税改革中所必须构建的地方税体系。它有望在未来逐渐成为很多地方政府手中大宗稳定的收入来源，当然这要有一个培育过程。

四、房地产税会在实际生活中产生一种从地方低端来培育，依法理财，民主理财的一种公众参与机制。它是明确的地方税，那么按照国际经验，地方税相关的信息要充分地让地方所在的居民从社区开始，从一个个家庭开始就都知情，不知情是很难得到民众认可的。知情权跟出来的是质询权、建议权、监督权。政府钱从哪里来，用到哪里去，在房地产税这个概念之下就必须和民众充分互动，把信息交代清楚以后 听取民众的意见建议。税收上来以后有关部门要特别清晰地告诉大家这个税是怎么运用的，一项一项要交代清楚。这个民主化的机制当然是以法治为背景的。老百姓在这个参与的过程中间实际上也在提升自己的纳税人意识和自己的国民素质，因此这个税收意义重大。

中国房地产税的实施可能性如何？

并不是只能建立在私有制基础上

谈到可能性的问题，这个房地产税有很多批评意见。最突出的一点就是，很多人说国外经验是建立在私有制的基础上开征房地产税，而中国城镇区域所有的土地都是国有的，那怎么能够照搬过来呢？其实这个认识是陷入误区的，国际上我们所称的其他经济体并不是说全部是私有土地。比如说工业革命发祥地英国，它的土地终极产权既有私有的，也有公有的，公有也有不同层次的，中央层级的，地方层级的，公共团体的等等。但是它在地方上开征的称为council tax的房地产税是对所有地皮上的房产全覆盖的，不能说国外的实践是只有终极产权为私有的土地上，才能开征这个税收。

当然你这时候同时就得给老百姓吃定心丸，现在地皮上面的房产最长70年，70年到期以后怎么办？物权法早有规定，这种用益物权到期以后应该续期，那就不是重新再出一次土地出让金再买的问题了，而是办个手续续期的问题。政府有关管理部门应该赶快把这样的一个物权法的精神，把它细化到可操作的法定形式上，让大家解除这方面的忧虑。

在当前中国房地产泡沫下，职场新人

贷款买房是否明智？买共有产权房。

如果有自己一定的收入的积累，能够得到一些亲友的支持，再配上现在商业性的住房按揭贷款，我觉得是可以考虑买房。

当然同时需要注意，有一些年轻朋友即使把所有因素凑在一起可能还是不够，因为他想出手买的地方是好地段，好地段的房子，自己收入达不到卖方按揭配套的最低点，从父母亲友那儿又得不到多少支持。这时候我觉得就得退而求其次，试试买共有产权房，共有产权也有产权证，只是房子拿到手以后不能简单地上市做一般的市场交易，不能简单地随行就市。再往下也可以考虑先阶段性地通过租房解决住有所居的问题。