华润置地增收不增利 上半年拿地明显收窄

发布日期：2024-09-19 13:17

来源类型：读创 | 作者：克里夫·欧文

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本报记者 陈婷 赵毅 深圳报道

“房地产行业已全面进入存量时代，开发销售型业务过去有‘依赖增量拉动业绩’的惯性思维，目前工作重点和重心已转移到库存去化。”8月28日，华润置地（1109.HK）董事会主席李欣在2024年中期业绩会上对包括《中国经营报》在内的媒体记者如此表示。

业绩公告显示，2024年上半年，华润置地营收791.3亿元，同比增长8.4%，核心净利润107.4%，同比下降4.7%，结束此前持续增长的态势，公司遭遇增收不增利的局面。报告期内，华润置地综合毛利率为22.3%，同比下降3.4个百分点。截至6月30日，公司可售货值约5389.4亿元，较今年年初有所上升。

记者注意到，华润置地在上半年的拿地力度明显收窄，开发销售型业务的核心任务已转向库存去化。重心切换之际，华润置地的盈利结构也在发生变化。上半年，公司经营性收入业务核心净利润同比增长14.4%，且对公司的利润贡献占比达到51.4%，超过开发销售型业务。

转向库存去化

上半年，华润置地“有利润的营收增长和有现金流的利润”的经营策略未能在落地过程中获得相应的结果。

业绩公告显示，报告期内，公司股东应占利润为102.5亿元，同比下降25.4%，为近五年最低水平，核心净利润也较去年同期减少约5亿元。今年上半年每股股东应占利润为1.44元，每股核心净利润为1.51元，公司董事会决议宣派2024年中期股息每股0.2元，较去年同期增长1%。

华润置地主营业务包括开发销售型业务、经营性收入业务（包含经营性不动产业务、轻资产管理业务、生态圈要素型业务）。上半年，公司各个业务板块的营收均有所增长，其中，开发销售型业务营收同比增长8.3%，占总营收比例为74.7%。

但在盈利表现上，华润置地的开发销售型业务正在经历来自市场的挑战。上半年，该业务核心净利润同比下降19%至52.2亿元，占比降至48.6%，毛利率同比下降4.6个百分点至12.4%。

体现在销售额上，华润置地上半年开发销售型业务实现签约额1247亿元，较去年同期减少约450亿元，同比下降26.7%，签约面积521万平方米，同比下降25.7%。分区域来看，来自华东大区的签约额占比最高，为30.4%，其次为中西部大区，占比为23.9%。值得注意的是，华润置地深圳大区上半年签约额同比下降37.8%至160.21亿元，但签约面积较去年同期增加约5万平方米。

面对市场压力，华润置地在今年年初进行组织架构调整，原先七大区域重组为五大区域，原28个地区公司重组为20个地区公司。目前，华润置地共有深圳大区（包含深圳、东莞）、华南大区、中西部大区、华东大区、北方大区及香港公司。

报告期内，华润置地开发物业结算收入591.3亿元，同比增长8.3%，结算面积345万平方米，同比下降9.6%。截至6月30日，公司锁定已签未结算开发物业收入3214.5亿元，有待陆续结算。其中，根据施工及交付计划，预计1661.2亿元将于今年下半年结算。

华润置地在公告中表示，面对存量时代，公司将摒弃惯性思维，将工作重心转移到库存去化上来。据李欣透露，华润置地自2019年以来已计划攻坚去化约2000亿库存。

事实上，华润置地已经放慢土地储备的扩张步伐，其于上半年以总地价256亿元（权益地价183.3亿元）获取11宗土地，新增计容建筑面积202万平方米，但在去年上半年，公司所拿35宗地块总价为1023亿元（权益地价705亿元），新增面积797万平方米。截至2024年6月30日，华润置地总土地储备面积为5699万平方米。

记者注意到，伴随投资收缩，华润置地相关开发计划有所搁置。6月，深圳市坪山区城市更新和土地整备局发布公告称，《2020年深圳市坪山区城市更新单元计划第四批计划》已失效，该项计划仅包含坪山区坪山街道中心公园东片区（一期）城市更新单元（以下简称“中心公园东片区一期”），申报主体为华润置地全资子公司华润（深圳）有限公司。

公开信息显示，中心公园东片区一期拟更新方向包括商业，此前已有过两次延期。华润置地城市更新事业部相关负责人曾在接受记者采访时表示，中心公园东片区一期计划失效并非人为或主观因素所导致，公司将在其他片区推进有关项目。

与此同时，华润置地清退资产的动作多了起来。近两个月，华润置地（深圳）开发有限公司（以下简称“华润深开”）100%股权被摆上货架进行拍卖，申请执行人为华润置地控股有限公司，被执行人为深圳市湖贝顺润投资有限公司（华润置地控股有限公司对其持股60%）。公开信息显示，华润深开是深圳罗湖区湖贝旧改项目的重要申报主体。华润置地方面表示，上述拍卖的起因是合作方财务出现状况，无法履行其作为股东的义务。

不过，原定于8月15日进行的华润深开100%份额股权的首次拍卖暂缓，原因是利害关系人提出执行异议，截至暂缓当天，无人报名参与竞价拍卖。

进击“大资管”

身处存量时代，华润置地对开发销售型业务的要求已变为“妥善应对行业风险，穿越行业周期”。眼下，经营性收入业务成为华润置地拯救利润率的抓手。

业绩公告显示，上半年，华润置地经营性收入业务营收同比增长9%至200亿元，占比为25.3%，核心净利润55.2亿元，占比超过50%。其中，经营性不动产业务营收同比增长7%至114.7亿元，占比为14.5%，核心净利润45.1亿元，同比增长12.5%，占比42%；轻资产管理业务营收58.9亿元，同比增长17.6%，核心净利润同比增长41%至7.2亿元；生态圈要素型业务营收26.4亿元，同比增长0.8%，核心净利润同比下降5.8%至2.9亿元。

对于华润置地来说，经营性不动产业务是“业绩稳定器”一般地存在。

业绩公告显示，华润置地的经营性不动产业务主要指投资物业租赁，涉及购物中心、写字楼、酒店等业态。报告期内，公司经营性不动产业务毛利率达到71.5%（剔除酒店业务后为77.4%），同比增长0.2个百分点，上半年，华润置地来自购物中心的营收94.8亿元，同比增长9.7%，出租率97.3%，旗下82个在营购物中心实现零售额916.2亿元，同比增长21.9%。经评估，公司购物中心资产账面总价值为2066.1亿元，占总资产比例为17%。

在业绩会上，华润置地首席财务官郭世清谈及2024年全年业绩指引时表示，经营性不动产业务的毛利率在65%到70%之间，购物中心租金收入增速力争达到10%，购物中心毛利率在70%到75%之间。

截至2024年6月30日，华润置地投资物业土地储备面积为928万平方米，权益面积为651万平方米，其中，商业土地储备面积679万平方米，占比73.2%。在建及规划中的购物中心有46座，重点布局北京、上海、深圳、广州、杭州、南京等核心城市。

除了经营性不动产业务，华润置地另一部分经营性收入来自轻资产管理业务，该业务的收入主要来自子公司华润万象生活（1209.HK），报告期内，华润万象生活营收79.6亿元，同比增长17.1%，其中物业管理业务收入51亿元，占比64.07%。

值得一提的是，华润置地旗下华润商业REIT在今年3月上市。据华润置地方面披露，该项资产上半年运营净收益1.96亿元，预算完成率107.4%，公司现已构建商业、租赁住房两个平台。华润置地在公告中表示，要全力发展“大资管”业务，加快打造第二增长曲线。

李欣在业绩会上表示，截至目前，华润置地资产管理整体规模约4500亿元，且经营性不动产业务的业绩贡献占比超过25%，公司未来将在“经营性不动产+资管”向“大资管”业务转型层面发力，打造第二增长曲线。“消费市场增速放缓，但规模仍在扩大。未来2—3年，华润置地要实现营收和利润保持20%左右的增长。”

截至2024年6月30日，华润置地综合借贷额约2511.3亿元，现金及银行结存约1183.3亿元，净有息负债率为33.6%，较2023年年末增加1个百分点；有息负债中，约26%的债务将于一年内到期，其余为长期有息负债；公司加权平均融资成本约为3.24%，较2023年年底的3.56%下降32个基点。上半年，华润置地以超短期融资券融资60亿元，票面利率在1.98%到2.38%之间。

（编辑：赵毅 审核：童海华 校对：翟军）